“私募股权将在未来看到更多受控交易”

作者:楼翘炭

在筹款非常困难的时候,IL&FS Investment Managers Limited(IIML)的100%子公司IL&FS Investment Advisors宣布以8.95亿美元收购其第二个房地产基金IL&FS India Reality Fund 2(IIRF-2)( 4,300千万卢比)Presidio Partners,一家美国配售代理商帮助IL&FS筹集资金凭借现有基金,IIML已成为印度最大的房地产投资者,管理资产总额达140亿美元,专门用于房地产业虽然房地产行业有由于更高的房屋贷款利率,IIML仍然有信心向其投资者提供25%的内部收益率,因为它认为这是开发商展示他们最好的珠宝的正确时间,因为他们知道那些将是为他们提供足够的资金,以便能够将他们提升到一个新的水平VCCircle的Shrija Agrawal与IIML首席执行官兼执行董事Archana Hingorani进行会谈,了解他们的筹款经验,以及基金的分配计划Hingorani认为,印度的私募股权将会看到更多的受控交易,发起人将放弃其非核心资产摘录:您的融资经验如何? LP的反应是什么?这个基金的时机与大多数人的想法有点不同我们去年10月底的某个时候开始筹集资金到12月,我们通过主要转到我们现有的LP来筹集资金的前半部分所以他们都是知名LP和他们我知道我们在第一只基金做了什么,他们都进入了第二只基金所以,第一个策略是引进我们所有的老LP尽管投资环境从那时起恶化,但今天并没有那么糟糕所以它是更容易筹集资金;我们也已经完成了我们在基金中所承诺的一切我们已经告诉他们我们将确保在此日期之前部署资金并且我们将进行多地点这就是他们所有人(旧LP)再次来到这里的原因2007年12月收盘(价值5.78亿美元),我们去了新投资者我们用了差不多八九个月的时间来说服新投资者加入一个董事会这显然很难,因为气候已经改变但是因为我们已经部署了一个基金,我们以前的所有投资者都是第二只基金,我们确实获得了显着的牵引力,因为在那个时间点有50%的资金来自任何第三方参与或配售代理商?是Presidio Partners是一家美国配售代理商 - 他们从一开始就参与我们的房地产他们帮助我们募集资金I以及资金II在这些时候,LP们本身正在努力应对资金紧张和资金短缺,我们经常听说LP正试图通过谈判获得利润和基金带回家的费用,所以你也面临过任何类似的需求吗?绝对不是您如何看待机构投资者对私募股权变化的态度?肯定有变化他们正在密切关注市场上发生的事情,而事先并非如此。早些时候,他们会得到他们的投资者报告,他们会回来,如果他们有任何问题现在它更多的动手,每隔四五个星期,一个或另一个LP会打电话询问项目的进展情况,以及它们是否正常进行?这是因为他们反过来也从他们的委员会或任何正在评估他们的投资表现的人那里得到问题所以很明显,即使从LP的角度来看如何管理你的投资的理念已经改变所以,我们期待很多与之前的情况相比,在接下来的一两年内与他们进行更多的互动那么这对你构成了额外的压力吗?不,我认为没有人说你为什么不卖,或者你为什么不这样做我认为只是因为他们希望得到更好的信息,因为当他们反过来询问发生了什么时,他们应该有答案那么该基金投入了多少?正如我所说,我们在去年年底的某个时间进行了第一次关闭,所以我们已经能够从8.95亿美元中掏出约2亿美元。您现在看到的机会是什么?好吧,这次投资肯定更适合投资。这不是近一年前的情况,当时估值大幅上升,有太多人在看同样的投资等等 估值更有趣(现在)另外,看待资产的能力要好得多,因为你要从开发商那里看到更好的资产所以现在他们正在展示他们最好的珠宝,因为他们知道那些将带来的他们有足够的资金可以把他们提升到一个新的水平那不是早先的情况你会看到交易更多的资本密集型快速周转交易或高级阶段交易,你永远不会看到他们更早你得到要查看权限已经完成的那些,构造即将开始那些事务现在正在进行,因为它们陷入某种程度所以你应该在实体级别查看项目或开发人员吗?作为偏好,我们不喜欢实体几乎我们所做的一切都是在项目层面。这种放缓对房地产行业产生了严重影响,因此开发人员正在努力工作,如果不是一个受到压力的环境,那么即使是大型开发商也是如此像Unitech现在正试图出售他们酒店项目的股份那么你也会看到这些机会吗?我不太习惯说我想看看压力或不良资产我们想要看的是交易,你有一个开发人员知道他在做什么,谁有执行技能,他为你提供了更好的一块他的投资组合让你得到了很多的安慰所以这些是我们看到的交易让我们说我要找一个有土地银行的开发商,并试图以最便宜的价格给我,我不会接受那种一个项目,因为我还需要担心它将如何执行你将要做多少投资和投资的票大小?门票规模将在2500万至7500万美元之间,因此取决于我们最终做多少也许15-20笔交易就资产类型而言,由于现金转换需求低,我们仍然偏向住宅我们我们也在寻找大城市的办公室以及我们正在努力实现非传统房地产的多元化,例如,特定行业的工业园区,仓库等。您现在对房地产有何看法?我们看到了修正吗?我认为有些口袋已经纠正,而且有些口袋继续纠正,所以我认为至少在一年左右的某些口袋会有不同程度的痛苦。现在信贷危机之后你会看到什么样的趋势?印度被称为拥有有限或少数股权的私募股权市场但是,由于信贷危机,将会有很多家庭住宅或企业家试图专注于他们的核心优势,而不是继续做任何数量的他们正在做的项目 - 房地产或其他方面我认为印度的私募股权有很大的潜力和可能性进入下一个阶段 - 这是为了获得受控制的交易我认为这将很快发生,如果这个信贷危机没有发生它可能不会再出现两到三年了,但由于这种情况会更早出现,因为像寻找流动性的房地产人一样,经济的其他部分人们也会开始关注什么是不可或缺的。他们的核心业务和非核心资产的流失我认为私募股权在那里发挥着重要作用这对你来说也很适合寻找受控交易?我们将查看受控交易,但它必须与我在我的团队或我的资源中的技能组合相匹配我们听到很多私募股权基金发现现在筹集资金非常困难任何反应?我同意如果我今天开始筹集资金就很难了这不再是你的声誉或你的记录的问题这是你的投资者基础发生了什么他们自己正在合理化他们的分配所以,今天如果你开始筹集资金提高,这绝对是非常困难和非常具有挑战性你也在筹集渣打银行的基础设施基金?是的,我现在不被允许谈论它对PIPE投资的看法是什么?传统上我们不是PIPE玩家如果你看看我们在市场上的声誉没有人来请我们PIPE我们做了一些PIPE但他们不是短期一年投资他们本来是三到四年的投资 因此,我们对通过私募股权途径进行PIPE并不是那么积极但是,如果您能够与管理层合作,您可以获得物超所值的交易如果您与他们合作三到四年来实现他们的增长计划,我认为这本身就是一个有趣的策略你会看到这个基金的PIPE交易吗?正如我所说,它不是我们投资组合的主要部分我们在私募股权方面做的任何基金,我们在PIPE中做了大约10-15%的投资组合,所以我们可以看一下你认为这是一个非常及时的基金来自你的身边,你可以逢低买?此外,发起人的期望已经下降你是对的,我们有能力在今天很多不同的领域为很多不同类型的交易提供资金,从这个角度来看这很好是的,发起人的期望正在下降但我认为每个人都需要还有一个季度意识到它已经停止并且它没有迅速恢复,因此交易肯定会发生在比他们今天的预期更低的水平上你的LP来自哪里?我们有来自世界各地的LP,从日本到美国,....